Wer dem grauen Alltag in Deutschland entfliehen will, findet auf Djerba Sonne, Meer und Entschleunigung. Bevor du dein eigenes Haus am Strand planst, solltest du wissen, welche Regeln für Ausländer gelten, wenn sie ein Grundstück kaufen oder ein Haus bauen wollen.Hier kommt dein kompletter Überblick.
Inhaltsübersicht
Darf ein Deutscher auf Djerba ein Grundstück kaufen?
Ja – Ausländer dürfen in Tunesien Grundstücke kaufen, allerdings unter klaren Bedingungen:
- Genehmigungspflicht: Jeder Kauf muss durch den Gouverneur der Region genehmigt werden. Ohne diese Unterschrift ist der Vertrag nicht rechtsgültig.
- Kein Agrarland: Landwirtschaftlich genutzte Flächen sind für Ausländer tabu. Kaufen kannst du nur Grundstücke, die als Bauland oder touristisch ausgewiesen sind.
- Grundbuch-Eintrag („Blue Title“): Achte unbedingt darauf, dass das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist und frei von Belastungen oder Hypotheken.
Schritt-für-Schritt zum eigenen Grundstück
1) Grundstück auswählen
Prüfe die Lage: Nähe zum Meer, Infrastruktur, Zugang zu Wasser und Strom. Lass dir einen aktuellen Lageplan und den „Blue Title“ zeigen.
2) Vorvertrag schließen
In Tunesien üblich: Ein Vorvertrag („promesse de vente“) mit aufschiebender Bedingung. Darin steht: Der Kauf gilt nur, wenn der Gouverneur die Genehmigung erteilt.
3) Gouverneurs-Genehmigung beantragen
Dein Notar oder Anwalt reicht den Antrag ein, zusammen mit den Unterlagen des Verkäufers und deinem Nachweis über die legale Herkunft der Gelder.
4) Endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen
Nach der Genehmigung erfolgt der notarielle Kaufvertrag und die Eintragung beim Grundbuchamt („Conservation de la Propriété Foncière“).
Baugenehmigung & Bauphase
Bevor der erste Stein gesetzt wird, brauchst du eine Baugenehmigung (permis de construire).
- Architekt einschalten: Ein lokaler Architekt erstellt die Pläne und reicht sie bei der Stadtverwaltung ein.
- Behördliche Auflagen beachten: Grenzabstände, Bauhöhe, ggf. Küstenschutz.
- Bauüberwachung: Behörden können Zwischenkontrollen durchführen. Erst nach der Abnahme erhältst du das Konformitätszertifikat.
Finanzierung & Geldtransfer
Dein Geldtransfer muss über offizielle Kanäle erfolgen. Die tunesische Zentralbank verlangt Nachweise über die Herkunft des Geldes. Häufig empfiehlt sich ein lokales Bankkonto, um Zahlungen für Kauf und Bau reibungslos abzuwickeln.
Tipp: Plane zusätzlich ca. 5–7 % Kaufnebenkosten für Notar, Steuern, Grundbuch und Gebühren ein.
Risiken & Fallstricke
- Illegale Bauten: Auch mit Grundbuch-Eintrag („Blue Title“) ist man nicht automatisch geschützt. Bei fehlender Baugenehmigung droht Abriss.
- Geduld gefragt: Die Gouverneurs-Genehmigung kann mehrere Monate dauern.
- Vertrag prüfen: Nutze unbedingt einen unabhängigen Notar oder Anwalt, der auf Ausländer-Immobilien spezialisiert ist.
Praktische Tipps für Auswanderer
- Vor Ort besichtigen: Fotos und Google Maps reichen nicht. Schau dir das Grundstück live an.
- Nachbarschaft checken: Lärm, Verkehr, Wasserversorgung – alles vorher klären.
- Sprachbarrieren überwinden: Ein Dolmetscher kann Missverständnisse verhindern.
- Lokale Bauunternehmen sorgfältig auswählen: Referenzen prüfen, Zahlungspläne schriftlich festhalten.
Fazit: Ja, aber gut vorbereitet
Ein eigenes Haus auf Djerba ist möglich – und kann ein wahrgewordener Traum sein. Aber der Weg dorthin erfordert Zeit, Geduld und saubere Bürokratiearbeit. Wer sich gut vorbereitet, einen seriösen Notar und Architekten einbindet und alle Genehmigungen einholt, wird mit einem sicheren Eigentum und einem echten Zuhause unter der Sonne belohnt.
Fragen und Antworten
1. Dürfen Ausländer überhaupt ein Grundstück auf Djerba kaufen?
Ja, aber nur mit Genehmigung des Gouverneurs und nicht, wenn es sich um Agrarland handelt. Du darfst ausschließlich Baugrund oder touristisch ausgewiesene Flächen kaufen.
2. Wie lange dauert die Genehmigung des Gouverneurs?
Je nach Region und Auslastung der Behörden zwischen 3 und 9 Monaten. Plane diese Zeit unbedingt in deinen Ablauf ein.
3. Was kostet der Grundstückskauf an Nebenkosten?
Rechne mit ca. 5–7 % des Kaufpreises für Notar, Steuern, Grundbuch, Übersetzungen und Gebühren.
4. Kann ich direkt auf einem Grundstück bauen, das keinen „Blue Title“ hat?
Besser nicht. Ohne Eintrag im Grundbuch riskierst du Streitigkeiten oder spätere Probleme bei der Registrierung des Hauses.
5. Brauche ich eine Baugenehmigung für mein Haus?
Ja, unbedingt! Der „permis de construire“ ist Pflicht und wird vor Baubeginn bei der Stadtverwaltung beantragt.
6. Darf ich mein Haus später vermieten?
Grundsätzlich ja, allerdings gelten für touristische Vermietungen (z. B. Airbnb) besondere Regeln und Genehmigungen. Kläre das vorher ab.
7. Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstückskauf?
- Kopie deines Reisepasses
- Kaufangebot/Vorvertrag
- Nachweis der Geldmittel (Bankbestätigung)
- Unterlagen des Verkäufers (Blue Title, Lageplan)
8. Wie schütze ich mich vor Betrug?
- Immer unabhängigen Notar oder Anwalt einschalten
- Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung (Genehmigung) abschließen
- Nur offiziell registrierte Zahlungen tätigen
9. Kann ich den Kauf komplett aus Deutschland abwickeln?
Teilweise ja, per Vollmacht. Es empfiehlt sich jedoch dringend, mindestens zur Besichtigung und Vertragsunterzeichnung persönlich nach Djerba zu reisen.
10. Gibt es Risiken, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Ja – es drohen Abrissverfügungen, Geldstrafen und Probleme beim späteren Verkauf. Die Behörden kontrollieren zunehmend strenger.
